Budowa domu. Czy potrzebujesz zgody sąsiada?

Ograniczenia prawne

W większości przypadków nie potrzebujesz zgody sąsiada na budowę domu. O kształcie, charakterze i lokalizacji budynku decydują tylko przepisy prawne. Przede wszystkim projekt powinien być zgodny z prawem budowlanym. Ustawa określa zasady projektowania, budowy i utrzymania obiektów budowlanych, a także sposób ich rozbiórki. Normuje również działania organów administracji publicznej w tym zakresie. W drugiej kolejności należy wziąć pod uwagę plan zagospodarowania przestrzennego lub decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. To lokalne akty prawne, które regulują takie parametry budynku, jak jego wysokość, rodzaj elewacji czy kształt dachu. Dokumenty te uzyskasz w urzędzie gminy.

Odległość domu od granicy działki

Przepisy prawne ściśle określają odległość budynku od granicy działki. W przypadku ściany bez otworów drzwiowych i okiennych są to 3 m, a w przypadku ściany z otworami - 4 m. Warto jednak pamiętać, że niektóre elementy mogą znajdować się bliżej granicy działki. Należą do nich balkony, gzymsy, okapy, daszki, schody zewnętrzne, pochylnie, rampy, galerie i tarasy. Ich odległość od sąsiadującego terenu nie może być jednak mniejsza niż 1,5 m. Taka przestrzeń jest niezbędna między innymi ze względów praktycznych. W przyszłości Twój dom może wymagać remontu. Jeśli jednak działka jest węższa niż 16 m, budynek może stanąć w odległości mniejszej lub równej 1,5 m od jej granicy. Czasami taką sytuację przewiduje również plan zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy. W obu przypadkach nie potrzebujesz zgody sąsiada.

Obszar oddziaływania budynku

Zgoda sąsiada będzie jednak potrzebna, jeśli obszar oddziaływania budynku obejmie jego działkę. Taka sytuacja ma miejsce wtedy, gdy odległość między domem a sąsiednim terenem jest mniejsza niż 3 lub 4 m. Wówczas sąsiad może zostać uznany za stronę w postępowaniu o udzielenie pozwolenia na budowę. Dlaczego? Ponieważ zbyt blisko usytuowany budynek może mu przeszkadzać w zagospodarowaniu własnej działki. Właściciel przylegającej posesji ma wówczas prawo wglądu do Twoich akt. Może również składać wnioski i zażalenia do sądów administracyjnych. Jeśli sąd uzna, że jego prawa zostały naruszone, nie uzyskasz pozwolenia na budowę lub będziesz zmuszony zmienić projekt.

Budynki gospodarcze

Jeśli budynek gospodarczy ma powierzchnię mniejszą niż 25 m2, nie potrzebujesz pozwolenia na budowę. Wystarczy, że zgłosisz projekt do odpowiedniego urzędu. To ważna informacja, ponieważ sąsiad nie ma wówczas prawa przeszkodzić Ci w budowie. Jeśli urząd nie wyrazi sprzeciwu, możesz rozpocząć realizację projektu. Jednak w praktyce urzędnicy często sprawdzają, czy budynek gospodarczy nie naruszy w rażący sposób przestrzeni sąsiada i nie utrudni mu zagospodarowania terenu. Jeśli nie uzyskasz pozwolenia na budowę, możesz się odwołać do wyższego organu np. do wojewody.

Projekt domu a wielkość działki

Aby uniknąć niepotrzebnych kłopotów, a przy okazji nie popsuć sobie stosunków z sąsiadami, dostosuj projekt domu do wielkości i charakteru działki. Nie decyduj się na duży budynek, jeśli Twoja działka jest zbyt wąska. Dzięki temu nie tylko unikniesz problemów prawnych, ale także zyskasz dodatkową przestrzeń użytkową. Będziesz mógł zaprojektować ogród, wybudować garaż wolnostojący i zorganizować plac zabaw dla dzieci. W przypadku wąskiej działki świetnym rozwiązaniem jest dom piętrowy.

Podsumowanie

Projekt domu musi uwzględniać obowiązujące przepisy. Z jednej strony powinien być zgodny z prawem budowlanym, a z drugiej - z planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy. Odległość budynku od granicy działki wynosi 3 m dla ściany bez otworów okiennych i drzwiowych oraz 4 m w przypadku ściany z otworami. Niektóre elementy konstrukcyjne mogą się jednak znaleźć w odległości 1,5 m od przylegającego terenu. Należą do nich balkony, gzymsy, okapy, daszki, schody zewnętrzne, pochylnie, rampy, galerie i tarasy. Sąsiad może nie wyrazić zgody na realizację projektu, jeśli obszar oddziaływania budynku obejmuje jego posesję. W takim wypadku staje się stroną w postępowaniu o udzielenie pozwolenia na budowę i ma prawo wnosić o decyzję odmowną. Aby uniknąć niepotrzebnych kłopotów, zastosuj się do obowiązującego prawa. Jeśli masz wąską działkę, nie stawiaj budynku w ustawowej odległości, lecz zadbaj o kilka zapasowych metrów. Dzięki temu zyskasz dodatkowe miejsce na ogród i pomieszczenia gospodarcze.

Budowa domu to ekscytująca przygoda. Wybierz projekt z pracowni architektonicznej Dobre Domy!

***

"Dobre Domy Flak & Abramowicz" Sp. z o.o. Spółka komandytowa to autorska pracownia projektowa z siedzibą we Wrocławiu. Spółka istnieje na rynku od 2003 r., a jej zespół tworzą doświadczeni architekci. Pracownia współpracuje zarówno z klientami indywidualnymi, jak i deweloperami. Jej oferta obejmuje ponad 400 gotowych projektów. Firma oferuje również bezpłatne konsultacje z architektami, pod numerem 71 352 04 40 od poniedziałku do piątku w godz. 8.00 - 16.00. Kontakt: info@dobredomy.pl.

źródło i zdjęcie: www.dobredomy.pl